房價所得比　幾倍才合理

文．洪寶山(理財周刊發行人)

勞動部日前舉行基本工資審議委員會，勞資雙方歷經史上最長的9個小時協商，最後拍板敲定，建議政院明年起基本工資月薪由現行2萬2千元調高到23100元，時薪也由140元調高至150元，預計明年1月1日正式上路。這一調整讓勞資雙方爭論不休，然而真正攸關勞工生活的是可支配所得，這才跟能否租得起屋、買得起房、付得出貸款有直接相關。

所謂可支配所得，以行政院主計總處編製的可支配所得資料，定義為所得收入總計減去非消費支出，非消費支出指的就是由利息、賦稅支出及經常移轉支出所組成。

台灣景氣陷入低谷，現在就像爬山一樣，慢慢往上爬，今年第2季經濟成長率概估為3.29%，是2015年來同期新高，已連續4季突破3%。低薪情況也逐步獲得緩解，第1季可支配所得增幅年增1.69%。當然，還有很大的努力空間，因為相較於高房價，目前居高不下的房價所得比，讓年輕人望屋興嘆，才是最大的問題。

房價所得比是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標，全台灣房價所得比從2002年4.4倍，2016年上升到8.5倍，台北市則從5.8倍漲到15倍。這15倍的概念就是平均年所得約160萬元的雙薪家庭，必須15年不吃不喝，才能買到台北市30坪、每坪80萬元的新屋。國際衡量標準房價所得比約3到5倍較為合理，這是由中位數實價登錄房價除以中位數所得到的倍數。

營建署還有一個房價負擔能力指標，貸款負擔率比例越高，表示房價負擔能力越低。根據8月初發布今年第一季房價負擔能力，全國貸款負擔率37.25%，季減0.33%，房價負擔能力維持在略低等級。

日本東京也和台灣一樣有著高房價問題，近幾年「以租代買」蔚為風潮，空屋率越來越高，新屋房價所得比降至10.68倍，也是近5年來首次下滑。

房價所得比要向下修正，必須有兩個要件，一是房價向下調整，另一是所得提高。從過去經驗來看，通常會在市場盤整期幾年間逐漸同時調整。健康的調整應該是所得提高，過高房價適時修正，而不是刻意打壓房價，對經濟才是正向的發展。

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