學會算價　提高營建股投資勝率

整理：周明欣

營建股股價波動幅度劇烈、獲利很難評估，不適合投資？投資達人丁彥鈞對此卻有不同看法，他認為營建股的股價其實常被低估，只要用對投資方法，找出獲利即將爆發的低價營建好股，就有機會賺取價差。

而他也在《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》一書中揭露自己的投資祕訣，利用這一套方法，讓他在營建股投資上捷報頻傳。

就以台灣亞銳士股份有限公司（簡稱亞銳士，股號6171）為例，他通常會先利用財報資訊檢視個股的基本面，接著再利用各種公開資訊推算各建案的EPS，以及個股未來合理的目標價。步驟如下：

步驟1》以投資評分表　檢視基本面

在2019年6月13日開始關注亞銳士的丁彥鈞，依其評分模型來評估，該公司成長性為7分，獲利性為2分，穩定性為13分，安全性為8分，價值性為12分，加起來共42分。

雖然亞銳士整體的分數偏低，但是依據2018年的年報來看，亞銳士手上共有4個建案（大城仰雲、四月泊樂、八月小確幸和十二月滿），全部都預計在2020年完工，相當集中。

由於亞銳士的股本僅7億5,352萬元，算是小型的建設公司，只要某個建案完工入帳，就容易衝高每股盈餘（EPS）。也就是說，亞銳士的獲利在2020年將產生大爆發，就值得關注研究。

步驟2》蒐集財報等資訊　預估建案未來每股獲利

接著則推算各個建案的未來每股獲利。以「大城仰雲」建案為例，可以591房屋交易網的售價進行推估，方式如下（為了簡化計算，千元以下採四捨五入）：

①營業收入：「大城仰雲」建案住宅有256戶，一戶售價698萬元起，總銷17億8,688萬元。平面式車位有92個、機械式車位有173個，估計平面式車位一個140萬元，機械式車位一個70萬元，總銷2億4,990萬元。店面共有9戶，一戶2,500萬元，總銷2億2,500萬元。將住宅、車位和店面的總銷金額加起來，可算出「大城仰雲」建案的總銷金額為22億6,178萬元。

由於此建案是亞銳士和大城建設合建分售（大城建設提供土地、亞銳士為建設公司），故而依據亞銳士於2014年11月12日公告的資訊中可以得知，建設公司可以分得的比率為42%，也就是9億4,994萬8,000元。

②營業成本：由於此建案為亞銳士和地主合建，故而無須計算土地成本。

至於建築物成本的部分，從亞銳士2019年第1季個別財報的附註中可以知道，「大城仰雲」建案的成本為6億8,285萬7,000元。

③營業毛利：將總銷金額扣除建案總成本之後，可以算出營業毛利等於2億6,709萬1,000元。

④營業費用：營業費用率估計為總銷金額的9%，即8,549萬5,000元。

⑤營業淨利：將營業毛利扣除營業費用可算出營業淨利，為1億8,159萬6,000元。

⑥所得稅費用：由於亞銳士在此建案中沒有土地，所出售的房屋全部都需要課稅，故所得稅稅率以20%估算。將營業淨利乘以所得稅率可算出所得稅費用為3,631萬9,000元。

⑦稅後淨利：將營業淨利扣除所得稅費用，可以算出稅後淨利為1億4,527萬7,000元。

⑧EPS：將稅後淨利除以股數7,535萬2,000股，可算出EPS為1.93元。

利用同樣方式推算其他建案可知，「八月小確幸」EPS為1.9元、「十二月滿」EPS為0.97元和「四月泊樂」EPS為3.96元。

由於591房屋交易網的每坪售價，低於附近區域的行情，所以我們可以再拿亞銳士的財務報告出來估算，看看前面估計的數據是否準確。

依據亞銳士2018年第4季個別財報可知，亞銳士2018年12月31日的在建房地成本和淨變現價值相差7億6,146萬1,000元，該數值為建案全部完銷後可得的獲利。將該數值扣掉所得稅（假設稅率為20%）後，再除以股數7,535萬2,000股，即可算出EPS約為8.08元，與表2的4個建案EPS合計數8.76元接近。

步驟3》將獲利折現

估算股票未來價值

確認推估的獲利數據大致正確以後，接著可再對個股進行估價。若依據純學術的模型，假設亞銳士的折現率為15%，則將未來的每股獲利，以折現率換算成現在的價值。用目前（2019年6月13日）的每股淨值14.51元，加上2019年到2021年的EPS折現，則可以推測出亞銳士當時的理論價格為21.67元。

然而，當時亞銳士的建案並未全部完銷，所以我認為換算出來的現值，一定會低於21.67元。因此，我於2019年6月13日保守估計亞銳士有20元的價值。

由於建案銷售順利，亞銳士的股價於2019年9月5日，果真漲到20元。以2019年6月13日收盤價12.65元買進亞銳士，並持有至2019年9月5日以目標價20元賣出來看，總共持有84天，還原息值後報酬率為60%（亞銳士於2019年8月1日發放現金股利0.2元），年化報酬率664%。

雖然亞銳士的股價有漲到他當初設定的目標價，但他提醒，用模型導出的每股理論價值隱含諸多假設，與實際股價會有差異，故而每股理論價值並非目標價，須視建案實際銷售情況調整。投資具有風險，買賣決策請自行決定。

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