高雄房貸十年最高「鼓山區」登千萬負債王寶座　三因素讓房價持續飛揚

房價高漲購屋族買房壓力持續攀升是眾多台灣人心中的痛，台灣房屋集團根據財團法人金融聯徵中心新增房貸資料統計，高雄市主要行政區近十年房貸變化，其中平均房貸增加最多的是鼓山區，十年之間增加了368.7萬元，2022年房貸金額來到1085.7萬元，為市區中房貸增加最多，也是唯一房貸負擔破千萬元的行政區，榮登千萬負債王寶座！另外前鎮、三民、左營區則增加逾2百萬元，而受台積電效應拉抬身價的楠梓區，房貸雖也比十年前增加了190.3萬元，不過2022年平均房貸僅607.5萬元，反而是市區中負債最低的區域。

▲ 高雄10年之間，房貸增加了368.7萬（圖／台灣房屋提供）

成熟的商圈以及交通便利提升推動高雄鼓山區成千萬負債王

台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，鼓山區擁有高雄美術館及農十六兩大豪宅特區，榮登高雄千萬負債王並不意外，十年前以正對美術館首排豪宅，包括人文首璽、皇苑國際館、國城天廈等，3~4字頭單價已是高雄房價天花板，如今隨著兩大特區商圈機能發展成熟，已成為建商熱門推案重區，高總價建案林立，2022年再受惠高雄輕軌分區路段完工，推升美術館及農十六特區交通機能、加上「富邦人壽高雄捷運凹子底站開發案」利多，以及鐵路地下化完工後，縫合內惟舊城區，也帶動商圈中古房價補漲，不少高屋齡住宅成交行情不降反升，區段漲勢明顯，目前鼓山區成屋及預售豪宅，最高單價已破6字頭，連屋齡已逾15年的中古豪宅，甚至也在2022年開出社區史上最高單價。

陳揚智也說，台積電主要受惠區楠梓區，雖然近一年房價幾乎以翻倍成長，不過區內仍以大宗高屋齡中古住宅為多，整體房價基期低，因此即便房價走揚，房貸增加，與市區相比仍屬親民。

而觀察高雄近十年平均房貸表現，十年前平均房貸負擔僅509.8萬元，除了2017年微幅緩跌外皆年年攀升，2020年開始更火力加速，連兩年以年增40~50萬元力道衝高，而至2022年第三季為止，平均房貸已達723.9萬元，進入高雄十年來，也是聯徵史上最高點！

▲ 高雄市主要行政區十年房貸變化（圖／台灣房屋提供）

三大要素讓高雄房價持續走揚

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄購屋族近十年房貸負擔增加了214.1萬元，已經差不多可多買一間中古小套房了，然而高雄房價持續走揚主要受三大因素影響，一是「營建成本增加」，近年土地及工料成本持續上揚，漲幅十足反應在房價上，二是「產業利多挹注」讓高雄持續擁有豐沛的產業建設議題一波波助攻房價上漲，尤其在2020年開始進入疫情年，台商回流，市場游資充沛，置產投資族同步搭上利多列車，更讓房價開快車加速狂飆，房價跟漲，貸款負擔也越來越高，三是「鑑估成數增高」，地段增值、房價上漲，加上實價登錄更新即時，銀行鑑價也逐漸貼近買價，鑑估值增高相對影響實際核貸金額。

▲ 專家表示，三大要素導致高雄房價持續走揚（示意圖／Shutterstock）

李家妮認為，除了房貸壓力上升，2022年央行四度升息，貸款利息增加也讓購屋族大幅增壓，內政部營建署於2023年元旦公告，將研擬針對一定所得內，僅有一屋且貸款中家戶，進行房屋貸款定額補貼，盼能減輕民眾負擔，然而購屋貸款為長期性支出，建議民眾在購屋時，除了考量房價也需評估利率調升等變因，對自身還款能力負擔的影響。