大台北區交易量恐創23年新低｜Smart智富月刊

撰文：林帝佑

房價鬆動有感？某代銷業者透露，2014年下半年開始，各建案接待中心每週來看屋的客人幾乎腰斬，而且看得人少、買得人更少，所以代銷業者主動向建商提議降價出售，截至2014年年底約有2成的建商願意配合降價，例如：開價每坪100萬元的建案，底價約85萬元，現在每坪78萬元∼80萬元就可以成交。

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圖：資料圖庫

「尤其是上市上櫃的建設公司，因為有必須對股東交代的壓力，寧願少賺出售也不要沒有營收，所以不再堅持價格。」代銷業者分析。

不過，為何民眾對於預售屋的降價無感呢？代銷業者不諱言，因為那些願意降價的建商是降「底價」，也就是說檯面上的開價不變，但是底價有向下修正，所以當購屋者去看預售屋議價時，千萬不要被銷售人員很為難的樣子騙了，「以前是建商對價格堅持，現在則是客人對價格堅持的時候。」

天時地利不動產總經理張欣民甚至說，「現在不要買預售屋，因為預售屋反映的是建案2年後完工的價格，但預期2年後的房價會比現在低。」尤其現在政策干擾、市況不明，除非預售屋願意降價求售再考慮。但是張欣民也說，萬一建商不降價，預售屋市場真是沒救了。

對於明年的預售屋市場，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，建商同樣擔心房地合一稅實施後會影響市況，預估2015年初會有大量的預售屋推出，再加上7月容積管制即將上路，建商搶著申請建照後，也不得不推案。

中古屋市場同樣傳來降價消息，據永慶房產集團研究發展中心統計，2014年11月的全台網路住宅物件，有16%的屋主有價格下修的意願，且分區域來看，以雙北市降價的比率最高，台北市高達24%、新北市也有23%，意即100間房子，有24間、23間的屋主願意降價出售，但願意降價的幅度都在20%內。而成交行情，平均是開價的8折∼9折。

賣壓究竟多重，從內政部統計的全台建物買賣移轉棟數可以看出端倪。2014年統計至10月份，全台建物買賣移轉棟數僅26萬6,176棟；中信房屋企研室根據各大都會區的成交量推估，2014年全台的買賣移轉棟數將落在31萬∼32萬棟間，為2003年SARS以來最低的紀錄（2003年為34萬9,706棟），也讓各大業者紛紛說2014年是房市的冰河期。

雙北市更慘！2014年統計至11月，雙北市買賣移轉棟數較2013年同期均衰退，台北市為2萬8,968棟、新北市為5萬4,869棟，分別較2013年同期大減19.6%、24.9%，預估雙北市全年交易量可能創下有官方統計數據以來，也就是23年來新低紀錄。

近來政府打房政策與查稅積極，房地合一稅雛形雖漸趨明朗，但市場仍瀰漫重稅升息的氛圍，中信房屋副總經理劉天仁分析，不論是自住或投資都趨於退場觀望，導致目前市場交易量萎縮，雖然價格尚未明顯下修，可是照以往的經驗來看，「量先價縮」幾乎是市場疲軟不變的現象，若未來交易量持續萎縮，在價格方面亦可能出現向下修正的情況。

綜觀以上，預售屋偷降底價是「保面子、不要裡子」；但中古屋卻是「只要裡子、不要面子」，屋主先調開價吸引買氣再說；但不論如何，急凍的交易量已讓房地產價格出現一波修正，張欣民說，2015年下半年又進入總統大選備戰期，利空恐將再次發酵。不動產仲介公會全聯會甚至預測，2015年房地產代表字為「愁」！