大台北》成交量可望起死回生｜《Smart智富》

大台北》成交量可望起死回生

撰文：林帝佑

房地合一稅草案終於出爐！過去半年，房地合一稅稅制搖擺不定，造成房市交易量大跌、房價也微幅下修，被多數業者認為是造成房市低迷的元凶。

回顧2014年，市場原先預期，11月底九合一大選結束後交易量可望回升。但沒想到房地合一稅未定案，讓雙北兩市2014年全年的買賣移轉棟數皆創下23年來新低。

分析市況未見起色的原因，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這樣的交易量應該是屬於「純自用」的基本買盤，顯示雙北房市受到政策干擾的程度甚重。

除交易量低迷外，房價也出現修正。據永慶房產集團統計台北市、新北市的平均房價顯示，台北市近1年來下跌了4.87%。2013年第4季，台北市平均房價站上每坪67萬8,000元的最高點後，就開始下修盤整，到2014年第4季已降至每坪64萬5,000元。

新北市的房價也欲振乏力，2014年第2季每坪成交34萬5,000元，為近2年的高點，但之後連2季都維持在每坪33萬元的水準。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市房價較高，新北市近2年受到比價效應拉抬，加上受惠於諸多利多陸續完工，因此房價一路上揚，但受到政府實施選擇性信用管制和銀行放款保守等衝擊，房價大多在去年中就停漲。

「加上房地合一稅、房屋稅增加等政策紛擾，也導致民眾購屋腳步明顯放慢，」黃舒衛說。因為稅改充斥許多不確定性，觀望氣氛濃厚，所以過去買方大幅度加價購屋的情況已不復見，取而代之的是「有感降價」的物件，才能受到買方青睞，也是成交的關鍵。

近來業者頻向政府喊話，期盼房地合一稅能盡速公布並上路，以挽救命在旦夕的房市。歷經好幾個月的討論，財政部在2月12日公布了房地合一稅的改革方案，目前方案朝向輕稅原則，針對房產交易獲利部分，確定採單一稅率17%，長期持有更有減徵優惠。

自用住宅部分，並不限一屋，只要符合自用條件，交易獲利所得可享免稅。為了抑制短期投機，持有2年內即出售者，則以30%的差別稅率課徵。

不論新舊制都需繳土增稅，因此此處僅針對房屋獲利的部分舉例。假設王先生在2016年1月1日後，以1,000萬元買入一間房屋，但2年多未滿3年時，以1,100萬元出售，獲利100萬元（不計其他成本）。若以現行制度來看，繳交土增稅（土地的獲利）後，財產交易所得稅（房屋的獲利）得視個人申報綜所稅時的稅率計算。假設房地比為3/10、個人綜所稅稅率5%，則僅需繳納1萬5,000元（100萬元×3/10×0.5%）。而新制計算，假設土地漲價總數額為50萬元，那房地合一稅要繳8萬5,000元（（100萬元－50萬元）×17%）。

雖然新制看似比舊制負擔更重，但是房地合一稅預計2016年元旦上路，奢侈稅不動產部分將同步退場。這樣的改革內容，遭到巢運等民間團體及專家學者痛批。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群認為，爭議最大的是「日出條款」，這等於是昭告投資客，只要在今年底前多買一點，之後賺再多都不會適用新制，「可是真正賺到錢的都是過去10年買房、享受房價飆升的這群投資客，加上奢侈稅退場、房價反轉，這樣的稅制根本課不到炒作者的稅。」建議日出條款一定要刪除。

民眾關心的房價，花敬群分析，「房價反轉主要是受到市場影響，而且反轉都是好幾年，跟稅改無直接關係，若投資客想在今年倒貨，買方接手的意願還是取決於房價是否合理。」

目前方案公告後，影響的層面已可預見，曾敬德則認為，「估計房價下跌走勢可望告一段落，甚至有望回升。」不過，選擇性信用管制的措施仍在，對於投資需求有一定的壓抑效果。

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