農建地隱藏蓋屋陷阱，買了有可能蓋不成？！

地目變更時機，攸關農建地可否蓋住宅

都市計畫中，包含特定農業區、一般農業區、鄉村區、風景區、山坡地保育區、特定專用區、國家公園區的農牧用地、養殖用地或森林區的農牧用地，均可興建農舍，其建築限制則受《農業發展條例》的規定。其中，卻有一種特殊的土地，雖隸屬於「農業區」，其地籍謄本卻為「建」地目，即是俗稱「農建地」。

名稱的由來，是因為都市計畫發布前，該筆農地已有合法居住建築（非工廠）存在，或已編定為可供興建住宅使用之建築用地（非甲、乙、丙種建築用地），遂於都市計劃實施後，就地更改地目為「建」。此類型土地得不受農發條例的限制，但仍須依憑《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條之相關規範，並經常成為一般民眾購買地蓋屋時，一道隱藏版的陷阱。從不動產業者到一般民眾，購買農建地無法蓋屋的問題卻時有所聞，有時是因這筆土地在都市計畫發布後才將「田」、「旱」地目申請變更為「建」地目，因此無法蓋；或申請變更的證明文件上是蓋廠房而非住宅，因此無法申請建築執照。故建議在購買都市計畫內農建地時，一定要先確認其地目變更的時間點，以及當初建築物申請時是否為住宅。

法規施行要點

若想於農建地興建建物，則有以下法規需要注意：

1 依據《都市計畫法台灣省施行細則》第30 條

施行

（1）整棟建築物的高度不能超過14 公尺，以4 層樓為限，建蔽率不得大於60％，容積率不得大於180％。

（2）該筆土地和建築物除了作為居住使用、1 樓可規劃小型商店或飲食店之外，不能違反「農業區」相關土地使用分區之規定。

（3）原有建築物的建蔽率若是超過第1 點規定者，必須就地修建。但不論是改建、增建或拆除重建，都不能違反第1 點的規定。

2 確認地目變更時間點，預防誤買

購買土地時，若發現農業區之土地，地目為「建」，請先查詢土地所在區域的都市計畫發布日期，並確認土地的地目變更登記日期；若是都市計畫之後，建築執照申請法規則不適用上述項目，改以調整成《都市計畫法台灣省施行細則》第29 條規定。

※ 欲知地目變更登記日期，可向各縣市地政所／局申請土地、建物登記簿謄本查閱。

3 查明土地是否為「住宅」使用

除了一般民宅居住用，農業區的「建」地目也可能被合法申請變更作為安養院、托兒所或幼稚園使用，建議先查明清楚；雖法規標示建築物須為居住使用，並且1 樓也能作為小型商店和飲食店使用，卻不能是汽車旅館這類型住宿場所，於規劃時須注意。

4 確認周圍道路通行情況

一般農建地多會落在城市的外圍區域，並且缺乏整體規劃，故常會面臨土地因為未臨建築線或沒有道路通行，而無法申請建築執照的窘況，建議先評估確認後再購買。

建築高度需在14公尺內，不得超過4層樓。

農建地VS農地

這樣困境有得解

想要將農地的地目改為建地，需具備以下條件

並依循的法規如下：

1 可變更的土地條件

農地若想變更為建地，通常要有被道路、水溝、建地、學校等包圍，或突出處伸入鄰近建地內（凹入缺口未超過20 公尺）的狀況較亦通過審核，可變更面積約為363 坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需，可放寬面積到400 坪以下。若無上述基地條件，但是農地上有老舊建物者，仍有可適用，可變更的面積以該建物所佔面積為準，若有相關證明文件，最多可增加40%。此外，若將農地變更作為其它特殊用地（如：幼稚園、安養院等），則須經專案核准。

2 申請「非農業使用」同意

都市計畫區內的農林地若登記為「田」或「旱」，可能須先經過農業主管機關同意變更為非農業使用，即使不變更為建地，也可依法申建農舍或農業經營的相關設施。

3 切割不同地目的使用面積

當農地變更地目為建地時，通常可能得進行土地分割：將一塊地劃分成農地和建地（要蓋屋的面積，需申請轉變為建地），再向地政事務所申請變更地目。其依據源自〈土地法〉解釋函令「辦理地目變更注意事項」修正第１點（二）：「一筆土地僅部分為建築基地者，於依法核准建物登記時，同時通知土地所有人依法申辦土地分割後，再就建築基地逕辦地目變更登記。」詳細規定得視各線市政府都市計畫或地政方面的法令而有所變動。

4 繳交土地地目編更勘查費

申請變更地目需繳交勘查費，規費依各地方政府的規定而有變化，通常以面積為計價單位，可至內政部地政司的「國土資訊系統─土地基本資料庫全球資訊網」（網址：http://www.land.moi.gov.tw/landdatabase/chhtml/），下載《各市、縣（市）政府土地基本資料庫電子資料流通收費標準訂定情形一覽表》。

※自民國88 年3 月16 日起，除了「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目的變更，以及其他地目變更為上述四種地目之登記，仍然受理之外，其餘地目不得再辦理地目變更登記和地目銓定。

※自民國89 年9 月1 日起，己完成使用編定的非都市計畫區土地，停止辦理地目變更登記及銓定作業。