大台北》投資客解套　房價難跌｜《Smart智富》

文：林帝佑 

8月13日，中央銀行召開記者會，宣布將鬆綁選擇性信用管制，房地產業界多「正面看待」，認為政府釋出善意，學界卻一片譁然，國立政治大學地政學系特聘教授張金鶚就砲轟央行的做法「令人錯愕且氣憤！」

央行鬆綁選擇性信用管制，調整重點包含：

1.管制的特定區域，剔除現有的新北市八里區、鶯歌區和桃園市的4個行政區；

2.自然人購屋第3戶以上貸款成數最高5成放寬至6成；

3.自然人高價住宅貸款最高貸款成數最高5成放寬至6成。

從實際數據來看此波鬆綁的6個區域過去管制前後的差異，根據台灣房屋統計，其管制前1年、後1年的交易量和房價狀況（編按：管制時間為2014.06.27∼2015.08.13），發現選擇性信用管制明顯讓交易降溫，但房價並未全面走跌。 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，信用管制動搖房市信心，明顯制量，少掉的交易量以投資買盤為主，而房價則視該區自住客買單與否；張旭嵐分析，因為選擇性信用管制影響的是建商和投資客，對自住族群的影響不大，所以像是中壢區、桃園區，有生活機能和捷運通車，鶯歌區也因1字頭房價吸引首購族，所以讓這些自住客會買單的區域房價不跌反增。 

其中交易量下跌最多的新北市八里區，全國不動產八里龍米加盟店店長游瑩琪表示，去年6月管制後買氣逐步下滑，一般首購族來看屋都會有「一定是八里區房價漲太高，所以才會被管制」的想法，因此出價都是以實價登錄直接打8∼9折，跟過去是以開價為議價依據大不同。而投資客在管制後減少剩下7∼8成，其中較有購買意願、肯出價的又只剩下一半。 

賣方的心態，游瑩琪分析，以龍米路周邊來看可分成2大類，第1種是景觀宅的屋主，龍米路有些物件可見淡水河河景，屋主多認為因為景觀具稀有性、戶數有限，所以降價意願不高，目前成交每坪40萬元∼45萬元。 

第2類是一般中古大樓的屋主，該區以屋齡16∼20年的物件為主，目前成交每坪18萬元∼23萬元，跟第1類屋主相較，讓價出售的意願較高，買方出價比實價登錄低5%∼10%，賣方就有意願進一步洽談，也有機會成交。

同屬新北市鶯歌區的狀況，台灣房屋鶯歌特許加盟店店長陳婉瑜表示，鶯歌區本就是自住型買方的市場，至少在7成以上，所以房市狀況並未因管制而有太大的差異。

此波鬆綁，等於讓投資買盤有多的資金活水投入房市，張金鶚認為，房價才剛開始下跌，央行卻鼓勵消費者進場，且提供的資金是給買第3戶以上、或是高總價物件的購屋者，也等於間接幫業者和投資客解套，此舉將延遲房價下跌的力道，反而會讓自住買方更望屋興嘆！ 

而且「量先價行」是房地產不變的真理，巢運發言人呂秉怡說，成交量驟減表示市場的需求減少，剩下的是真正有自住需求的買方，追價的力道不若投資買盤，當市場炒作氛圍冷卻，房價就會回歸合理的範圍，甚至投資客大量退潮的區域，房價有機會大幅修正。像是交易量減少較多的八里區和蘆竹區，房價下修就較明顯。

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